Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?

У продавцов квартир, рано или поздно возникает вопрос: какие документы необходимо предоставить покупателю.
Более того, многие так же интересуются: в какой момент можно показывать незнакомому покупателю документы на квартиру? Ведь в документах отражены личные данные собственника и другая конфиденциальная информация!

И так, начнем с того, что перечень документов может значительно отличаться в зависимости от того, кто покупает квартиру, какой источник средств у данного покупателя и насколько юридически подкован сам покупатель или его представитель (например, риэлтор).

Стандартный список документов на квартиру

Для начала обозначим общий список документов, который в любом случае может понадобиться для сделки.
Мы будем исходить из того, что практически любой покупатель перед сделкой попросит предоставить правоустанавливающий документ на квартиру.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающим документом является отнюдь не Свидетельство о государственной регистрации права и не ЕГРН, как ошибочно предполагают некоторые граждане.
Правоустанавливающим документом является тот документ, на основании которого возникло право собственности на недвижимость. В нем содержится подробная информация описывающая:
1) Информацию о сторонах сделки;
2) Объект недвижимости;
3) Условия отчуждения (например: дарение, рента, наследство, купля-продажа и др.);
4) Стоимость объекта;
5) Условия выполнения сделки;
6) Содержание определенных норм законодательства касающихся данной сделки;
7) Подписи сторон сделки;
8) А так же другие условия касающиеся сделки.

Например, покупая квартиру в строящемся доме, одним из правоустанавливающих документов является Договор участия в долевом строительстве (в обиходе - ДДУ).
А вот если вы покупаете квартиру у частного лица, то основанием права на квартиру, т.е. правоустанавливающим документом будет Договор купли-продажи, между вами и продавцом. В данном договоре, как раз и будет содержаться вся подробная информация о покупателе и продавце, о самой квартире, о ее адресе, кадастровом номере, точном описании ее предыдущих документов, о ее цене и т.д.

Так же важным условием действительности правоустанавливающего документа являются подписи сторон.
Нужно помнить, что договор вступает в силу сразу после его подписания.

Исходя из вышесказанного, если вы продаете свою квартиру, в первую очередь вам необходимо найти правоустанавливающий документ, потому что его обязательно попросят показать.

Свидетельство о государственной регистрации права

Данный документ является правоподтверждающим и не является какой-то ценной бумагой, хотя в качестве архива его можно оставить на память. Так же для проверки чистоты сделки, данный документ может попросить юрист, нотариус или банк покупателя. На сегодняшний день Свидетельство о государственной регистрации права (не путать со свидетельством о праве на наследство) вообще прекратили выдавать в виду его бессмысленности.
Однако если право на вашу квартиру было зарегистрировано до 15 июля 2016 года, у вас все-таки могут попросить данный документ «для порядка», так как до этой даты он еще ходил в обороте.

Выписка из домовой книги

Данную выписку обязательно попросят у продавца квартиры, так как по ней можно будет определить: кто на данный момент прописан в квартире, кто был прописан ранее, куда и когда выписался.
Получить выписку из домовой книги можно бесплатно в МФЦ Мои документы или в паспортном столе.

Справка об отсутствии задолженностей

Перед продажей квартиры грамотный покупатель всегда интересуется отсутствием задолженностей по квартире и коммунальным платежам. Нельзя путать с налогами, так как налоги прошлого владельца не переходят на нового владельца квартиры, однако их так же нужно проверять, т.к. большие задолженности могут вызвать банкротство должника. Но долги по квартплате нужно так же тщательно выявлять. Ничего хорошего не будет в том, если после покупки квартиры, покупателя будут заваливать крупными счетами по квартплате прошлого собственника. А вот долги по капремонту вообще по закону в полном объеме перейдут на нового владельца. Поэтому покупатель квартиры всегда хочет убедиться в том, что задолженностей нет.
Получить справку об отсутствии задолженностей, как правило, можно бесплатно в МФЦ Мои документы или в бухгалтерии управляющей компании. В ряде случаев некоторые справки может выдавать ЕИРЦ или другие организации. 

Нотариальное согласие супруга

Если квартира оформлена только на вас, а вы приобретали квартиру или выплачивали ипотечный кредит на квартиру, находясь в браке, то, скорее всего покупатель квартиры попросит чтобы перед сделкой вы предоставили нотариальное согласие супруга. Для этого вашему супругу нужно подойти к нотариусу, предоставить правоустанавливающий документ на квартиру, паспорт и Свидетельство о браке.

Разрешение органов опеки

Если собственником квартиры или ее части является несовершеннолетний ребенок, то не миновать процедуры прохождения органов опеки. Чтобы получить подобное разрешение, разового посещения данной организации будет не достаточно. Для этого нужно формировать определенные пакеты документов и сдавать на утверждение в опеку. Для получения подробных инструкций необходимо обратиться в местные органы опеки, так как условия в разных населенных пунктах могут отличаться.

Паспорт собственника (собственников)

Без данного документа, конечно же, покупать квартиру вряд ли кто будет, поэтому покупатели обязательно, как минимум попросят показать паспорт. Более того, паспорт понадобится для ряда последующих действий. Например, в момент подачи документов на регистрацию.

В итоге, все перечисленные выше документы являются стандартным и представляют собой минимальный перечень, который необходим для продажи квартиры. Тем не менее, есть ряд, если так можно выразиться, второстепенных документов, без которых, сделка может не состояться.

Если покупатель вашей квартиры использует ипотеку

В наше время все реже найдешь покупателя, у которого найдется в кармане полная сумма денег на покупку обычной типовой квартиры.
Все чаще используются ипотечные средства.
Но для того, чтобы банк на сделке выдал деньги на покупку вашей квартиры, необходимо предоставить в банк определенный пакет документов.
В зависимости от требований разных банков, список документов может несколько меняться.
Как правило, для банка нужно будет подготовить:
- Экспликацию и поэтажный план (или Техпаспорт);
- Выписку из финансового лицевого счета;
- Выписку из ЕГРН (на усмотрение банка).

Так же есть ряд документов, которые так же может запросить юрист банка в зависимости от ситуации:
- Как правило, покупатели всегда просят у продавцов квартир справки из медучреждений ПНД и НД (психоневрологический диспансер и наркодиспансер). Для покупателей это важно, т.к. если квартиру продаст человек, состоящий на учете, скажем, в ПНД, то сделку оспорят и покупатель останется без квартиры и, скорее всего, без денег. Поэтому покупатели подстраховываются, т.к. на суде нужно доказать, что покупатель проверял продавца;
- Если, например, квартира приватизирована, то могут запросить архивную выписку из домовой книги, а так же согласие на продажу тех лиц, кто был прописан, но отказался от приватизации или будучи несовершеннолетним не участвовал в приватизации. 
Так же банк может потребовать любые другие документы, которые сочтет нужными для обеспечения безопасности.

Документы по персональному запросу покупателя

За годы проведения сделок на рынке недвижимости, у каждого профессионала в сфере недвижимости отработан свой определенный алгоритм проверки квартир и обеспечения безопасности покупателя.
А в связи с тем, что основная часть сделок проходит с участием риэлторов, перед покупкой у продавца квартиры, как правило, могут попросить подготовить к сделке еще некоторые документы, которые не обязательны для регистрации права или одобрения ипотеки.
Не редко продавцы квартир не хотели бы создавать себе хлопоты и собирать, по их мнению, бесполезные документы.
Тем не менее ситуация здесь проста: сбор документов дело добровольное. Можно абсолютно спокойно отказать покупателю во всех его требованиях, но как результат - квартиру в этом случае откажутся покупать.

Поэтому есть еще некоторые документы, которые покупатели традиционно запрашивают:
- Акт приема-передачи квартиры по прошлой сделке;
- Справки ПНД и НД со всех совершеннолетних собственников;
- Всевозможные заявления и обязательства от продавца или его родственников в отсутствии претензий или в предоставлении письменных гарантий по нерасторжению договора купли-продажи;
- Если имело место быть наследство или в истории квартиры есть умершие, то в зависимости от ситуации могут попросить предоставить свидетельство о смерти определенного человека.
Помимо этого есть множество других различных документов, в том числе и архивных, которые могут понадобиться покупателям для проверки квартиры.

Когда нужно предоставлять документы покупателю?

Все сделки с недвижимостью являются в достаточной степени уникальными и в каждом случае бывают свои особенности, как для покупателя, так и для продавца.
Именно поэтому нередко приходится подготавливать всевозможные «необязательные» документы лишь для того, чтобы сделка прошла успешно, не ущемляя ничьи права.
В целом, если покупатель добросовестный, то все его требования по документам являются лишь его желанием обезопаситься. Если квартиру реально нужно продать, то нет смысла отказывать покупателю в его разумных просьбах.
Например, не так давно, один мой знакомый сетовал на то, что когда его теща, которой было уже за семьдесят, решила продать квартиру, то покупатель попросил провести ее медицинское освидетельствование.
Я прекрасно понимал покупателя и объяснил знакомому, что это обычная подстраховка покупателя, который переживает, что пожилая женщина может не осознавать происходящего, что повлечет риск расторжения сделки.

Поэтому если есть реальная необходимость провести сделку, то возможно придется пойти на уступки и собрать все нужные для покупателя бумаги.
Но остается вопрос: когда нужно предоставлять покупателю документы?
И это является одним из важных моментов в подготовке к сделке. Ведь всевозможные документы содержат в себе большой объем личной информации разных граждан.
Именно поэтому доступ к этой информации должен иметь лишь настоящий покупатель, который имеет реальное намерение купить квартиру.

И поэтому единственным способом убедиться в реальном желании покупателя приобрести вашу квартиру, это заключить с ним соглашение о покупке объекта недвижимости и получить от него предоплату.
В данном соглашении или договоре (все равно, как назвать) будут отражены важные условия будущей сделки и самое главное – там будут отражены персональные данные покупателя.

В заключении хочется добавить, что безопасность сделки начинается с момента переговоров с покупателем, и от того, насколько грамотно вы действуете, будет зависеть и ее исход.

• Заходите на интересный и полезный видеоканал о недвижимости!

Вы узнаете о рисках на рынке жилья, а так же о том, как выгоднее продать или купить квартиру.
Так же вы сможете найти этот канал на Ютуб по названию "Консультации по недвижимости с Сергеем Заводских"

 • Помощь в продаже и покупке недвижимости

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?
Какой будет налог, если я одновременно продаю и покупаю квартиру?